Construcción, desarrollo e intermediación inmobiliaria
Prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de inmuebles, o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre inmuebles, cuando hay operaciones de compraventa a favor de un cliente.
Respuesta directa
Prestar de forma habitual o profesional servicios de construcción o desarrollo de inmuebles, o intermediar en la transmisión de propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos, es actividad vulnerable. La identificación procede siempre, sin umbral, y el aviso nace en la cifra más alta de toda la ley junto con el desarrollo inmobiliario.
Quién cae y quién no
La pregunta que trae casi todo el que llega a esta página.
Sí queda dentro
- Inmobiliarias y brókers de bienes raíces que intermedian compraventas
- Constructoras que venden directamente al público las unidades que edifican
- Comercializadoras de vivienda y de producto industrial o comercial
- Plataformas digitales que intermedian operaciones de compraventa, no sólo publicidad
- Asesores que participan en el cierre de la operación a favor de un cliente
No queda dentro
- El portal que sólo publica anuncios y cobra por publicidad, sin participar en la operación ni cobrar comisión por el cierre.
- Quien vende su propia casa una vez: no hay habitualidad ni profesionalidad.
- El arrendamiento de inmuebles, que es otra fracción distinta con umbrales propios.
- La constructora que sólo ejecuta obra por contrato para un tercero sin participar en la venta, cuyo análisis debe hacerse caso por caso.
Lo que hay que mirar para no equivocarse
- Identificar desde el primer peso es la obligación que más se incumple en el sector: muchas inmobiliarias sólo miran el umbral de aviso.
- Que el notario presente su aviso no libera a la inmobiliaria: son dos sujetos obligados distintos con dos obligaciones distintas sobre el mismo inmueble.
- El límite de efectivo para inmuebles es el más alto del art. 32 y se mide con IVA incluido, a diferencia del umbral de aviso.
- La cesión de derechos de preventa y la permuta requieren definir con qué valor se miden: documenta el criterio.
- La acumulación de seis meses puede disparar el aviso cuando un mismo cliente compra dos unidades por separado.
Umbrales de identificación y aviso
Convertidos a pesos con la UMA vigente al 2026-08-23.
| Disposición | Identificación | Aviso | Se mide |
|---|---|---|---|
| InmobiliariaArt. 17, fracción V | Siempre |
| operacion |
¿Necesitas otro año? La tabla completa recalcula todo con la UMA de cualquier año registrado. Recuerda que la UMA entra en vigor el 1 de febrero: una operación de enero se mide con la del año anterior.
Contrastamos este dato directamente contra el documento publicado por la autoridad.
Contrastado contra la tabla oficial de umbrales del SAT y el texto vigente de la LFPIORPI (última reforma DOF 16-07-2025).
- Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita
- Tabla de umbrales de identificación y aviso — SAT
Última revisión: 2026-08-23
Regla de acumulación
El mecanismo antifraccionamiento del último párrafo del art. 17.
Regla antifraccionamiento del art. 17, último párrafo: se suman las operaciones del mismo cliente por el mismo tipo de acto realizadas en seis meses.
La ventana es de 6 meses y agrupa por cliente, actividad. Si la suma alcanza el umbral de aviso, la obligación nace en la operación con la que se cruza, sin esperar a que termine el periodo.
Límite de uso de efectivo
Una prohibición del art. 32, no un umbral de reporte. Se mide con IVA incluido.
Constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles
Compraventa de inmuebles y demás actos que constituyen o transmiten derechos reales sobre ellos.
8,025 UMA$941,412.75
No lo confundas con el umbral de aviso
Rebasar el límite de efectivo es una infracción por sí sola, aunque hayas presentado el aviso en tiempo y forma. Además, el límite del art. 32 se mide con IVA incluido y los umbrales del art. 17 sin IVA: aquí está la diferencia explicada.
Obligaciones que genera
Las que más pesan en esta actividad. El catálogo completo aplica igual.
Identificación del cliente o usuario
Antes o al momento de realizar el acto, hay que identificar de forma directa al cliente o usuario y verificar su identidad con documentos válidos.
Art. 18, fracción I
Integración y actualización de expedientes
Cada cliente identificado requiere un expediente único de identificación, actualizado y disponible para la autoridad.
Art. 18, fracción I, y art. 12 de las disposiciones de carácter general
Identificación del beneficiario controlador
Hay que preguntar y documentar quién es la persona física que finalmente se beneficia o controla al cliente, incluso cuando el control es indirecto.
Art. 18, fracción III
Presentación de avisos a más tardar el día 17
Los avisos por operaciones que alcanzan el umbral se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquel en que ocurrió la operación.
Art. 23
Ejemplo práctico resuelto
Calculado con el mismo motor que usan las herramientas del sitio, no escrito a mano.
Venta de una casa con parte del precio en efectivo
Una inmobiliaria intermedia la venta de una casa en mayo de 2026. El comprador propone liquidar una parte en efectivo.
- Valor de la operación
- $2,400,000.00
- Fecha de la operación
- 2026-05-12
- Liquidado en efectivo
- $1,000,000.00
Existe una posible obligación de presentar aviso
La operación alcanza el umbral de aviso. Verifica la fecha límite y prepara el aviso con la documentación soporte.
Qué dimos por hecho
- Se aplicó la UMA vigente en la fecha de la operación (2026-05-12), no la del año en curso.
- Para el límite de efectivo se usó el mismo monto capturado. El art. 32 se mide con IVA incluido: si tu monto es sin IVA, el resultado puede quedar corto.
Qué falta saber para afinar el resultado
- Un identificador del cliente, para acumular sus operaciones en la ventana de seis meses.
- IdentificaciónSe alcanza
- La intermediación y el desarrollo inmobiliario exigen identificar siempre al cliente.
- AvisoSe alcanza
- El umbral de aviso es de 8,025 UMA. Con la UMA vigente en 2026-05-12 (año 2026), equivale a $941,412.75. La obligación aplica cuando el monto es igual o superior a esa cantidad.
Límite de efectivo (art. 32)Se rebasa
El límite para "Constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles" es de 8,025 UMA, equivalente a $941,412.75 con la UMA vigente en 2026-05-12. Los $1,000,000.00 en efectivo lo rebasan por $58,587.25. Para el art. 32 la base de comparación incluye el IVA.
Este resultado cubre sólo la operación capturada. Si el mismo cliente hizo otras operaciones del mismo tipo en los últimos seis meses, la suma puede disparar el aviso aunque ninguna llegue por separado.
El monto liquidado en efectivo rebasa el límite del art. 32. Es una prohibición: rebasarla es infracción aunque presentes el aviso en tiempo.
Cómo leer este ejemplo
- Son dos reglas independientes: el umbral de aviso del art. 17 y la prohibición del art. 32. Presentar el aviso no vuelve lícito el pago en efectivo por encima del límite.
- El aviso de la inmobiliaria no sustituye al del notario, y el del notario no sustituye al de la inmobiliaria.
Ejemplo calculado con la versión 2026.08.14 del corpus legal y la UMA vigente en la fecha de la operación. Las cifras del caso son ilustrativas.
Preguntas frecuentes
›¿Quién presenta el aviso, la inmobiliaria o el notario?
›¿Cuánto efectivo puedo recibir por una casa?
›¿Se reporta una cesión de derechos de preventa?
›¿Aplica si sólo intermedio y no soy el dueño?
›¿Y si el comprador paga con crédito hipotecario?
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Quién escribe y cómo se verifica
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Equipo que investiga, redacta y mantiene el contenido de LeyAntilavado.org. No somos un despacho ni una autoridad: somos un proyecto editorial independiente que explica la LFPIORPI en español claro y cita siempre la disposición de la que sale cada afirmación.
Metodología editorial
- Cada cifra legal del sitio sale del motor de reglas, no de un texto escrito a mano. Si la ley cambia, cambia el dato en un solo lugar y con él todas las páginas.
- Cada afirmación jurídica lleva artículo y fracción. Si una afirmación no puede anclarse a una disposición, no se publica.
- Contrastamos contra fuente primaria: el texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, el Diario Oficial de la Federación, el portal SPPLD del SAT y los comunicados del INEGI para la UMA.
- Cuando dos fuentes oficiales se contradicen, mostramos ambas y decimos que la autoridad no lo ha aclarado. No elegimos una en silencio.
- Cuando un dato no pudo verificarse, la página lo dice con el sello de procedencia en rojo en lugar de esconderlo.
- No emitimos constancias, dictámenes ni opiniones jurídicas, y nada de lo publicado sustituye la asesoría de un profesional sobre un caso concreto.
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