Fe pública: notarios públicos
Actos otorgados ante notario público. Cada inciso tiene su propia regla: unos tienen umbral en UMA y otros generan aviso siempre. La reforma de julio de 2025 endureció varios: el umbral de inmuebles bajó de 16,000 a 8,000 UMA, el de fideicomisos de 8,000 a 4,000, y la constitución de personas morales pasó de tener umbral a generar aviso siempre.
Respuesta directa
Un notario no tiene "un umbral": tiene cinco incisos con reglas distintas. Tres de ellos generan aviso sin importar el monto y dos tienen umbral en UMA. La reforma de julio de 2025 endureció el apartado: bajó el umbral de inmuebles y el de fideicomisos, y convirtió la constitución de personas morales en un supuesto de aviso permanente.
Quién cae y quién no
La pregunta que trae casi todo el que llega a esta página.
Sí queda dentro
- Notarías públicas de todas las entidades federativas
- Actos protocolizados ante notario que encajen en cualquiera de los cinco incisos
No queda dentro
- Actos notariales que no están en el catálogo del apartado A, como una ratificación de firmas ajena a los supuestos listados.
- Las garantías constituidas a favor de instituciones del sistema financiero o de organismos públicos de vivienda, en los incisos donde la ley las exceptúa.
- Los corredores públicos, que tienen su propio apartado B con reglas diferentes.
Lo que hay que mirar para no equivocarse
- Cada inciso tiene su regla: aplanarlos a un solo número es el error más común de los resúmenes en línea.
- En inmuebles la base no es el precio pactado sin más, sino el más alto entre precio pactado, valor catastral, valor comercial y monto garantizado por suerte principal.
- La constitución de personas morales pasó de tener umbral a generar aviso siempre: es el cambio con mayor impacto en volumen de avisos.
- El aviso del notario no libera a la inmobiliaria ni al desarrollador, que reportan por sus propias fracciones.
- Los fedatarios tienen además una obligación propia de identificar la forma de pago en operaciones de valor alto, con su propia sanción.
Umbrales de identificación y aviso
Cada supuesto se mide por separado. Aplanarlos a un solo número es el error más común del mercado.
| Supuesto | Identificación | Aviso | Se mide |
|---|---|---|---|
| Derechos reales sobre inmueblesArt. 17, fracción XII, Apartado A, inciso a) | Siempre |
| operacion |
| Poderes irrevocablesArt. 17, fracción XII, Apartado A, inciso b) | Siempre | Siempre | operacion |
| Constitución y modificación de personas moralesArt. 17, fracción XII, Apartado A, inciso c) | Siempre | Siempre | operacion |
| Fideicomisos traslativos o de garantíaArt. 17, fracción XII, Apartado A, inciso d) | Siempre |
| operacion |
| Mutuos y créditosArt. 17, fracción XII, Apartado A, inciso e) | Siempre | Siempre | operacion |
¿Necesitas otro año? La tabla completa recalcula todo con la UMA de cualquier año registrado. Recuerda que la UMA entra en vigor el 1 de febrero: una operación de enero se mide con la del año anterior.
Contrastamos este dato directamente contra el documento publicado por la autoridad.
La reforma del 16-07-2025 bajó este umbral de 16,000 a 8,000 UMA. Se exceptúan las garantías a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.
- Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita
- Tabla de umbrales de identificación y aviso — SAT
Última revisión: 2026-08-23
Regla de acumulación
El mecanismo antifraccionamiento del último párrafo del art. 17.
Regla antifraccionamiento del art. 17, último párrafo: se suman las operaciones del mismo cliente por el mismo tipo de acto realizadas en seis meses.
La ventana es de 6 meses y agrupa por cliente, actividad, subtipo. Si la suma alcanza el umbral de aviso, la obligación nace en la operación con la que se cruza, sin esperar a que termine el periodo.
Límite de uso de efectivo
Una prohibición del art. 32, no un umbral de reporte. Se mide con IVA incluido.
Constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles
Compraventa de inmuebles y demás actos que constituyen o transmiten derechos reales sobre ellos.
8,025 UMA$941,412.75
Acciones y partes sociales
Transmisión de dominio o constitución de derechos sobre títulos representativos de partes sociales o acciones de personas morales.
3,210 UMA$376,565.10
No lo confundas con el umbral de aviso
Rebasar el límite de efectivo es una infracción por sí sola, aunque hayas presentado el aviso en tiempo y forma. Además, el límite del art. 32 se mide con IVA incluido y los umbrales del art. 17 sin IVA: aquí está la diferencia explicada.
Obligaciones que genera
Las que más pesan en esta actividad. El catálogo completo aplica igual.
Identificación del cliente o usuario
Antes o al momento de realizar el acto, hay que identificar de forma directa al cliente o usuario y verificar su identidad con documentos válidos.
Art. 18, fracción I
Identificación del beneficiario controlador
Hay que preguntar y documentar quién es la persona física que finalmente se beneficia o controla al cliente, incluso cuando el control es indirecto.
Art. 18, fracción III
Presentación de avisos a más tardar el día 17
Los avisos por operaciones que alcanzan el umbral se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquel en que ocurrió la operación.
Art. 23
Conservación de información por diez años
La información, documentación y soportes de las operaciones y de la identificación deben conservarse por diez años.
Art. 18, fracción IV
Ejemplo práctico resuelto
Calculado con el mismo motor que usan las herramientas del sitio, no escrito a mano.
Escritura de compraventa de un inmueble
Un notario autoriza la escritura de compraventa de una casa en marzo de 2026. El valor más alto entre precio pactado, catastral y comercial es el siguiente.
- Valor de la operación
- $2,400,000.00
- Fecha de la operación
- 2026-03-20
Existe una posible obligación de presentar aviso
La operación alcanza el umbral de aviso. Verifica la fecha límite y prepara el aviso con la documentación soporte.
Qué dimos por hecho
- Se aplicó la UMA vigente en la fecha de la operación (2026-03-20), no la del año en curso.
Qué falta saber para afinar el resultado
- Un identificador del cliente, para acumular sus operaciones en la ventana de seis meses.
- IdentificaciónSe alcanza
- La obligación de identificación se genera sin importar el monto de la operación.
- AvisoSe alcanza
- El umbral de aviso es de 8,000 UMA. Con la UMA vigente en 2026-03-20 (año 2026), equivale a $938,480.00. La obligación aplica cuando el monto es igual o superior a esa cantidad. La base es el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial y el monto garantizado por suerte principal.
Este resultado cubre sólo la operación capturada. Si el mismo cliente hizo otras operaciones del mismo tipo en los últimos seis meses, la suma puede disparar el aviso aunque ninguna llegue por separado.
Cómo leer este ejemplo
- La base de comparación es el valor más alto de los cuatro que enumera el inciso, no necesariamente el precio de la escritura.
- El mismo instrumento puede activar otras obligaciones del notario, como identificar la forma de pago conforme al art. 33.
Ejemplo calculado con la versión 2026.08.14 del corpus legal y la UMA vigente en la fecha de la operación. Las cifras del caso son ilustrativas.
Preguntas frecuentes
›¿Qué actos notariales generan aviso siempre?
›¿Sobre qué valor se mide el aviso de inmuebles?
›¿El aviso del notario libera a la inmobiliaria?
›¿Qué cambió para los notarios con la reforma de 2025?
›¿Puedo presentar el aviso de inmuebles por la vía fiscal?
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Quién escribe y cómo se verifica
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Metodología editorial
- Cada cifra legal del sitio sale del motor de reglas, no de un texto escrito a mano. Si la ley cambia, cambia el dato en un solo lugar y con él todas las páginas.
- Cada afirmación jurídica lleva artículo y fracción. Si una afirmación no puede anclarse a una disposición, no se publica.
- Contrastamos contra fuente primaria: el texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, el Diario Oficial de la Federación, el portal SPPLD del SAT y los comunicados del INEGI para la UMA.
- Cuando dos fuentes oficiales se contradicen, mostramos ambas y decimos que la autoridad no lo ha aclarado. No elegimos una en silencio.
- Cuando un dato no pudo verificarse, la página lo dice con el sello de procedencia en rojo en lugar de esconderlo.
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