Recepción de recursos destinados a desarrollo inmobiliario
Recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta. Es la fracción más nueva de la ley: se adicionó por decreto publicado el 16 de julio de 2025 y alcanza esquemas de preventa y coinversión que antes no estaban nombrados.
Respuesta directa
La fracción V Bis es la más nueva del catálogo: se adicionó por la reforma publicada el 16 de julio de 2025 y alcanza la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta. Lo que se mide no es la venta de una unidad, sino la captación de recursos para el proyecto.
Quién cae y quién no
La pregunta que trae casi todo el que llega a esta página.
Sí queda dentro
- Desarrolladoras que reciben aportaciones de compradores en preventa
- Vehículos de coinversión inmobiliaria que captan recursos de inversionistas
- Promotores que reúnen capital para ejecutar obra destinada a venta o renta
- Fideicomisos de desarrollo que reciben aportaciones para el proyecto
No queda dentro
- La venta ya escriturada de una unidad terminada, que se analiza por la fracción V y, en su caso, por la XII.
- Un crédito bancario para la obra: los recursos vienen de una entidad financiera con su propio régimen, aunque el análisis del acreditado sigue siendo suyo.
- La autoconstrucción de una vivienda propia sin destino de venta ni renta.
Lo que hay que mirar para no equivocarse
- La diferencia con la fracción V está en el momento: V mira la comercialización del inmueble; V Bis mira la entrada de recursos al desarrollo.
- Un mismo proyecto puede activar ambas fracciones en etapas distintas, con dos altas de actividad y dos flujos de aviso.
- Las reglas fijan que la fecha del acto u operación es aquella en que se recibió y destinó la última aportación del mes calendario.
- Cuando los recursos se aplican al mismo desarrollo, las reglas admiten un aviso mensual en lugar de uno por aportación.
- Si el vehículo es un fideicomiso, hay que subir por la cadena de control hasta la persona física que califica como beneficiario controlador.
Umbrales de identificación y aviso
Convertidos a pesos con la UMA vigente al 2026-08-23.
| Disposición | Identificación | Aviso | Se mide |
|---|---|---|---|
| Desarrollo inmobiliarioArt. 17, fracción V Bis (adicionada DOF 16-07-2025) | Siempre |
| operacion |
¿Necesitas otro año? La tabla completa recalcula todo con la UMA de cualquier año registrado. Recuerda que la UMA entra en vigor el 1 de febrero: una operación de enero se mide con la del año anterior.
Contrastamos este dato directamente contra el documento publicado por la autoridad.
Contrastado contra la tabla oficial de umbrales del SAT y el texto vigente de la LFPIORPI (última reforma DOF 16-07-2025).
- Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita
- Tabla de umbrales de identificación y aviso — SAT
Última revisión: 2026-08-23
Regla de acumulación
El mecanismo antifraccionamiento del último párrafo del art. 17.
Regla antifraccionamiento del art. 17, último párrafo: se suman las operaciones del mismo cliente por el mismo tipo de acto realizadas en seis meses.
La ventana es de 6 meses y agrupa por cliente, actividad. Si la suma alcanza el umbral de aviso, la obligación nace en la operación con la que se cruza, sin esperar a que termine el periodo.
Límite de uso de efectivo
Una prohibición del art. 32, no un umbral de reporte. Se mide con IVA incluido.
Constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles
Compraventa de inmuebles y demás actos que constituyen o transmiten derechos reales sobre ellos.
8,025 UMA$941,412.75
No lo confundas con el umbral de aviso
Rebasar el límite de efectivo es una infracción por sí sola, aunque hayas presentado el aviso en tiempo y forma. Además, el límite del art. 32 se mide con IVA incluido y los umbrales del art. 17 sin IVA: aquí está la diferencia explicada.
Obligaciones que genera
Las que más pesan en esta actividad. El catálogo completo aplica igual.
Alta y registro en el portal SPPLD
Quien realiza una actividad vulnerable debe darse de alta en el padrón del SAT y habilitar su acceso al portal SPPLD para poder presentar avisos.
Art. 18, fracción IV Bis
Identificación del cliente o usuario
Antes o al momento de realizar el acto, hay que identificar de forma directa al cliente o usuario y verificar su identidad con documentos válidos.
Art. 18, fracción I
Identificación del beneficiario controlador
Hay que preguntar y documentar quién es la persona física que finalmente se beneficia o controla al cliente, incluso cuando el control es indirecto.
Art. 18, fracción III
Presentación de avisos a más tardar el día 17
Los avisos por operaciones que alcanzan el umbral se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquel en que ocurrió la operación.
Art. 23
Ejemplo práctico resuelto
Calculado con el mismo motor que usan las herramientas del sitio, no escrito a mano.
Aportación de un inversionista al proyecto
Una desarrolladora recibe la aportación de un inversionista destinada al desarrollo de un conjunto habitacional, en julio de 2026.
- Valor de la operación
- $3,000,000.00
- Fecha de la operación
- 2026-07-31
Existe una posible obligación de presentar aviso
La operación alcanza el umbral de aviso. Verifica la fecha límite y prepara el aviso con la documentación soporte.
Qué dimos por hecho
- Se aplicó la UMA vigente en la fecha de la operación (2026-07-31), no la del año en curso.
Qué falta saber para afinar el resultado
- Un identificador del cliente, para acumular sus operaciones en la ventana de seis meses.
- IdentificaciónSe alcanza
- La obligación de identificación se genera sin importar el monto de la operación.
- AvisoSe alcanza
- El umbral de aviso es de 8,025 UMA. Con la UMA vigente en 2026-07-31 (año 2026), equivale a $941,412.75. La obligación aplica cuando el monto es igual o superior a esa cantidad.
Este resultado cubre sólo la operación capturada. Si el mismo cliente hizo otras operaciones del mismo tipo en los últimos seis meses, la suma puede disparar el aviso aunque ninguna llegue por separado.
Cómo leer este ejemplo
- La fecha usada es la del cierre del mes calendario, conforme a la regla de determinación del acto u operación para esta fracción.
- Al ser el aportante una persona moral o un vehículo de inversión, el expediente exige identificar a su beneficiario controlador.
Ejemplo calculado con la versión 2026.08.14 del corpus legal y la UMA vigente en la fecha de la operación. Las cifras del caso son ilustrativas.
Preguntas frecuentes
›¿En qué se diferencia de la fracción V?
›¿Desde cuándo estoy obligado por esta fracción?
›¿Los inversionistas del proyecto son mis clientes para el aviso?
›¿El fideicomiso de desarrollo se registra por separado?
›¿La preventa sobre planos genera aviso antes de escriturar?
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Quién escribe y cómo se verifica
Equipo editorial de LeyAntilavado.org · Investigación normativa y redacción
Equipo que investiga, redacta y mantiene el contenido de LeyAntilavado.org. No somos un despacho ni una autoridad: somos un proyecto editorial independiente que explica la LFPIORPI en español claro y cita siempre la disposición de la que sale cada afirmación.
Metodología editorial
- Cada cifra legal del sitio sale del motor de reglas, no de un texto escrito a mano. Si la ley cambia, cambia el dato en un solo lugar y con él todas las páginas.
- Cada afirmación jurídica lleva artículo y fracción. Si una afirmación no puede anclarse a una disposición, no se publica.
- Contrastamos contra fuente primaria: el texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, el Diario Oficial de la Federación, el portal SPPLD del SAT y los comunicados del INEGI para la UMA.
- Cuando dos fuentes oficiales se contradicen, mostramos ambas y decimos que la autoridad no lo ha aclarado. No elegimos una en silencio.
- Cuando un dato no pudo verificarse, la página lo dice con el sello de procedencia en rojo en lugar de esconderlo.
- No emitimos constancias, dictámenes ni opiniones jurídicas, y nada de lo publicado sustituye la asesoría de un profesional sobre un caso concreto.
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